(RE 1.307.334/SP, Plenário, Rel. Min. Alexandre de Moraes, julgamento finalizado em 08/03/2022, Tema 1127)
Em debate: possibilidade de penhora de bem de família de fiador dado em garantia de contrato de locação de imóvel comercial, em distinção com a locação residencial, afastando-se o Tema 295 (RE 612360).
Tese fixada: é constitucional a penhora de bem de família pertencente a fiador de contrato de locação, seja residencial, seja comercial.
O julgamento era esperado com muita apreensão pelo setor imobiliário, por maioria de votos, o Supremo Tribunal Federal – STF decidiu pela constitucionalidade da penhora do bem de família do fiador de contrato de locação comercial. Para o relator, ministro Alexandre de Moraes, a Lei 8.009/1990 não fez distinção entre locação residencial e comercial para fins de excepcionar a impenhorabilidade do bem de família do fiador.
O julgamento teve início em agosto de 2021. Na ocasião, os ministros Alexandre de Moraes, Barroso, Nunes Marques e Dias Toffoli entenderam pela possibilidade da penhora, enquanto Edson Fachin, Lewandowski, Rosa Weber e Cármen Lúcia votaram pela impenhorabilidade. O debate foi suspenso e continuado em plenário virtual, onde votaram os ministros Gilmar Mendes, André Mendonça e Luiz Fux, todos acompanhando o relator.
Segundo o relator, “é constitucional a penhora de bem de família pertencente a fiador de contrato de locação, em virtude da compatibilidade da exceção prevista no art. 3°, VII, da lei 8.009/90 com o direito à moradia consagrado no art. 6° da CF, com redação da EC 26/20.”
Em 2010, o STF publicou tese para fins de repercussão geral (tema 295) que não especifica a que tipo de locação o entendimento se aplica: se residencial ou comercial. Conforme o texto, é “constitucional a penhora de bem de família pertencente a fiador de contrato de locação, em virtude da compatibilidade da exceção prevista no art. 3°, VII, da lei 8.009/90 com o direito à moradia consagrado no art. 6° da CF, com redação da EC 26/20”.
A Primeira Turma do STF julgou, em 2018, um RE (605.709) envolvendo o tema. Foi assentada a impossibilidade da penhora do único bem de família do fiador no caso de locação comercial.
Ao manter a penhora do único bem do fiador, o Tribunal de Justiça de São Paulo — TJSP entendeu que não seria aplicável ao caso a decisão da Primeira Turma do STF porque se trata de posição isolada do colegiado. O fiador argumenta que a restrição do seu direito à moradia não se justifica, pois existem outros meios aptos a garantir o contrato.
Alexandre de Moraes pontuou que o fiador de locação comercial, de livre e consciente vontade, assumiu essa fiança e, ao assumir, soube que o seu patrimônio integral pode responder em caso de inadimplemento, inclusive seu único bem. Para ele, reconhecer a impenhorabilidade poderia causar grave impacto na liberdade de empreender do locatário e no próprio direito de propriedade do fiador.
Deste modo, o relator propôs a seguinte tese: “É constitucional a penhora de bem de família pertencente a bem de família pertencente a fiador de contrato de locação, seja residencial, seja comercial.”
Ao abrir divergência, o ministro Edson Fachin destacou que jurisprudência do STF tem se consolidado no sentido de se proteger o bem de família do fiador em contratos comerciais. Também leu parecer da Procuradoria-Geral da República – PGR, o qual defende o direito à moradia e diz que o Estado é obrigado a assegurar medidas adequadas à proteção de um patrimônio mínimo.
RE 612.360/SP, Rel. Min. Ellen Gracie, Tribunal Pleno, julgado em 13/08/2010, DJe 03/09/2010, Tema 295, o STF havia entendido que é constitucional a penhora de bem de família pertencente a fiador de contrato de locação, em virtude da compatibilidade da exceção prevista no art. 3°, VII, da Lei 8.009/1990 com o direito à moradia consagrado no art. 6° da Constituição Federal, com redação da EC 26/2000.
Fonte: IBDFAM.
